Строительный бум, разразившийся в стране в плюс-минус 2010-х годах, привёл к стремительному росту количества девелоперских компаний. Только в небольшом Воронеже их образовалось около десятка. При этом всем хватало работы, и с местной властью отношения были без острых проблем. Но что-то сломалось в этих взаимоотношениях.
Сейчас строительные компании заявляют, что их начали выдавливать с рынка прокуратура и силовики. Если верить одному из интернет-ресурсов, девелоперы говорят, что прокуратура якобы убедила мэрию Воронежа, что никакие разрешения на ввод в эксплуатацию ЖК сейчас выдавать нельзя. Причиной такого решения назвали ситуацию, при которой новые высотки пока не нужны. Нужно довести до ума уже построенные недавно – вокруг них якобы не хватает необходимой инфраструктуры.
По информации того же ресурса, надзорное ведомство отрицает «массированное» давление на всех девелоперов – речь о тех объектах, где нужно поправить ситуацию с инфраструктурой. Но сразу возникает вопрос: почему строить новое жильё запретили всем? Неужели все стройкомпании возводили МКД, оставляя после себя пустырь без ничего?
Но вот прямой пример. В конце декабря 2023 года Прокуратура в судебном порядке потребовала признать недействительным договор купли-продажи земельного участка на улице Березовая Роща. Арбитражный суд заморозил работы структуры ГК «Развитие» Сергея Гончарова по возведению жилкомплекса «Метрополь». На этом участке изначально планировалось построить детский сад. Поэтому его разбили на два, один из которых и купил Гончаров для строительства на нём 25-этажного ЖК «Метрополь» на 323 квартиры.
Суд также удовлетворил ходатайство прокурора о принятии обеспечительных мер. Судья Арбитражного суда Воронежской области Людмила Романова запретила ТКФ «Строитель» (входит в ГК «Развитие» Сергея Гончарова») осуществлять строительные работы на земельном участке на улице Березовая Роща, д. 1с. Управлению Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Воронежской области запрещено совершать любые учетно-регистрационные действия в отношении этого земельного участка и расположенными на нем объектами недвижимости.
Возникает предположение, что всё-таки неспроста активность прокуратуры.
Срыв сроков?
Выше уже упомянуто было, о недостаточной инфраструктуре у уже построенных МКД – не это ли стало причиной недовольства власти и надзорного ведомства. Предположим, что причина недостатка инфраструктуры – несоблюдение сроков и, как следствие, недоделки? Как пишет журналист воронежского издания, если крупные стройки успевали закончить в срок, то делалось это в сильной спешке – к примеру, крупную школу заканчивали прямо перед 1 сентября. Для сравнения, пять лет назад такой тенденции в области не было.
Про срывы по срокам в последних числах декабря пояснил губернатор Воронежской области Александр Гусев. Глава региона скала, что с 2018 года стройки стали гораздо масштабнее, а размер областной адресной инвестиционной программы вырос в пять раз – до 32 миллиардов рублей. Кроме этого, раньше школы возводили те же самые крупные девелоперы. Но затем они сосредоточились на строительстве многоквартирных домов. Вот это как раз и понятно – построить МКД существенно выгоднее, чем возвести школу или детский сад. А строить образовательные объекты стали более мелкие компании «с неготовыми трудовыми и финансовыми ресурсами».
Глава Донецкой народной республики (ДНР) Денис Пушилин заявил, что Россия и Украина провели очередной обмен пленными. По его словам, среди россиян в списках четверо военных ДНР и двое из ЛНР.
Александр Гусев также добавил: «Мы превратили департамент строительства в прорабскую. Мы бегали по стройкам, давали всем пинков <...> и вроде бы всё получилось. Но за это время мы даже на два шага вперёд не посмотрели. В последние годы руководитель строительного блока на уровне заместителя губернатора не имел профильного образования. Отсюда мы такой сбой получили. Да, текущие задачи мы исполняем, но что нас ждёт впереди – никто не задумывался. Вот это сейчас всё меняется».
Очередная проблема в Воронеже – перенос срока сдачи стадиона «Факел» для одноимённой футбольной команды и первой очереди Петровской набережной. Подрядчику по Петровской набережной – компании «Россети» – выписали штраф. Фирма хотела строить и вторую очередь объекта, но ей этого не дали. И вновь вопрос: основательное именно строительство для «Россетей» как-то выпадает из профиля компаний. Тогда кто отдал ей контракт?
Что касается «Факела», что к сроку до 1 января этого года он был не готов. Если готовность в феврале не превышала 65%. Строительством занимается компания «Альянссервис».
Трудно даже что-то комментировать о правоте или неправоте претензий девелоперов к силовикам при таких ситуациях.
Спорная котельная
Ещё в конце 2022 года назрел конфликт между жильцами ЖК «Atlantis» и застройщиком ООО «Ремстрой». Дело в том, что изначально в проект МКД закладывалась такая «фишка» - автономная котельная на крыше дома. Но когда дольщики въезжали в новые квартиры, выяснилось, что вместо котельной на крыше девелопер построил двухэтажные квартиры-пентхаусы.
Жильцам пришлось вскладчину за свои средства строить котельную уже на земле рядом с домом. Хотя котельная на крыше по проекту входила в смету, то есть каждый дольщик оплатил часть этой сметы. Более того, на собрании собственников жилья директор УК «Атлантикасервис» Станислав Судаков так прокомментировал эту неприятную ситуацию: «Если бы на момент выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию котельная была бы на крыше, как и планировалось, то она автоматически считалась бы общим имуществом собственников. Но накануне ввода дома в эксплуатацию ООО «РЕМСТРОЙ» вносит изменения в проектную документацию, исключая крышную котельную из проекта». Котельная на муниципальной земле уже не считается общим имуществом.
Другими словами, как высказалась одна из жительниц дома: «Своя котельная позволяла бы нам иметь низкий тариф на отопление, а также не зависеть от плановых отключений. Но даже забрав её, застройщик не оставил нам даже крышу и технический этаж, преобразовав эту площадь в квартиры. И это при том, что она имеет высокую стоимость и построена за наш счёт. Застройщик на этом ещё заработает не менее 40–50 млн рублей. Из-за отсутствия техэтажа в доме сейчас серьёзные канализационные проблемы».
В ГК «Новострой» (которая включает «Ремстрой»), в свою очередь, заявили, что, мол да, котельная на крыше входила в изначальный проект, но потом от этой идеи решили отказаться. Сделано это якобы в целях безопасности здания, улучшения его эксплуатационных характеристик, оптимизации конструктивных и планировочных решений. Застройщик получил разрешение на присоединение к источникам теплоснабжения и тепловых сетей. И сразу вопрос: а зачем тогда жильцы строили котельную сами? Ситуация, мягко говоря, странная.
Ей вплотную заинтересовались правоохранительные органы. Подтолкнул их к этому заместитель прокурора Воронежа. Он же отменил постановление об отказе в возбуждении уголовного дела против ООО «УК Атлантикасервис», Игоря Жукова и ООО «Ремстрой».
Управляйки
Одна из крупнейших управляющих компаний «ПИК-комфорт» тем временем решила уйти из Воронежа. Но здесь прокуратура не приложила руку. Так решили … воронежцы. До этого компания управляла почти 25% жилого фонда. Но только за последний год «ПИК-комфорт» лишилась 524 домов из 2,5 тысячи. Так голосовали жильцы этих МКД, заключая договоры с другими УК.
Компания уже год ищет покупателя на свои 24 УК. Знакомые с ситуацией источники говорили «Ъ-Черноземье» о нескольких интересантах. Одним из них считалась московская ассоциация управляющих компаний «Основа», которая может быть связана с бизнесменом Тимуром Кировым. Там ситуацию не комментировали. Другим покупателем собеседники «Ъ-Черноземье» позже называли структуру «Альфа-групп» ГК «Росводоканал» – концессионера сетей водоснабжения и водоотведения города. Там, впрочем, заверяли «Ъ-Черноземье», что не интересуются приобретением УК.
После «окончательного согласования» источники «Ъ-Черноземье» сообщили, что переговоры велись с «Аурум групп». Эта компания через цепочку юрлиц и партнеров может быть связана с Александром Ожельским – сыном сооснователя «Альфа-групп» Михаила Фридмана. Сама «ПИК-комфорт» никак не комментирует будущую сделку.
И здесь вырисовывается интересная картина. На место «ПИК-комфорта» приходят серьёзные игроки рынка – москвичи. И это навевает определённые предположения. А что, если «под шумок» крупные девелоперы из той же Москвы или Питера, решили «законтролить» под себя не только Управляющие компании, но и рынок строительства в Воронеже? Ведь все описанные выше проблемы воронежских девелоперов так или иначе можно решать через суд. Но началось давление силовиков, запретивших строителям строить.
А если строить нельзя, то как они будут зарабатывать? По слухам в телеграм-каналах, воронежские девелоперы уже стали искать себе новый рынок – в Белгороде, Самаре, Орле и даже в Подмосковье.
Посмотрим, верно ли мы предположили…
