Застройщики и банкиры зарабатывают на серых схемах кредитования

Сворачивание программ льготной ипотеки и введение, по сути, запретительных ставок на жилищные кредиты грозят крепко ударить по карманам привыкших к сверхдоходам банкиров и застройщиков. Потому в ход вступают разнообразные схемы, которые при пристальном рассмотрении оказываются крайне невыгодными для заёмщиков.

Сегодня банковские ставки по ипотеке в среднем достигли показателя в 20% и скоро могут вырасти ещё, если ситуация не изменится, предупреждают аналитики. Это означает, что сумма среднего платежа по ипотечному кредиту составит порядка 200 тыс. рублей в месяц, а то и больше. Учитывая, что, по данным Росстата, средняя зарплата в стране чуть превышает 84 тыс. рублей в месяц, платить такие деньги россияне просто не могут. Кроме того, сумма переплаты по такому кредиту оказывается столь высокой, что её с лихвой хватит на покупку четырёх, а то и пяти квартир.

Всё это уже отразилось на финансовых показателях банков. По данным Frank RG, в июле банкиры выдали кредитов на 348,5 млрд рублей – в 2,2 раза меньше, чем за месяц до этого. Количество же ипотечных займов сократилось на 47%. Однако всё это отнюдь не означает, что кредиты на покупку жилья перестали выдавать вовсе. На рынке расцвели серые полулегальные схемы. Распространение их столь велико, что на феномен даже обратили внимание в ЦБ. «Любители лёгкой наживы предлагают россиянам запутанные и непрозрачные условия. Мы будем делать всё, чтобы искоренить подобные схемы в ипотеке», – заявила на днях глава регулятора Эльвира Набиуллина.

Стоит отметить, что интерес к схемам проявляют не только банкиры и девелоперы, но и сами заёмщики. Так, в отсутствие льготной ипотеки для всех потенциальные заёмщики стали искать варианты получения льготных кредитов в рамках семейной ипотеки. В этом сегменте, напомним, по-прежнему действуют льготные ставки в 6% годовых. «Требуется созаёмщик для ипотеки. Оплата при одобрении. Всё официально, прозрачно, с гарантиями. Либо на ваших условиях. Без последствий для созаёмщика» – подобными объявлениями сегодня пестрят ресурсы бесплатных объявлений. С юридической точки зрения всё легально – ищете созаёмщиков с детьми до семи лет и оформляете кредит по льготной ставке. Эксперты подсчитали, что в случае успеха экономия на оплате банковских процентов составит до 4 млн рублей за пять лет. Однако в этой схеме есть свои нюансы. Самый серьёзный из них заключается в том, что при оформлении кредита в рамках семейной ипотеки основной заёмщик обязан будет выделить долю в ипотечном жилье ребёнку созаёмщика! При этом вывести несовершеннолетнего из доли после оплаты кредита можно будет только с согласия органов опеки. Кроме того, в случае возникновения просрочек или прекращения оплаты банк будет требовать погашения долга от всех участников сделки. А это значит, что созаёмщик, «вписавшийся» в кредит за разовый гонорар, в итоге может оказаться должен банкирам по-крупному.

Ситуация не выглядит такой уж невероятной, если учитывать, что ещё в конце прошлого года аналитики подсчитали: количество потенциальных банкротов, получивших ипотечные зай­мы по действовавшей тогда льготной ставке, составляет более 70%.

На этом список безобидных схем по получению более дешёвой ипотеки заканчивается. Все остальные варианты так или иначе сопряжены с большими затратами для заёмщиков или же откровенным обманом. «Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и льготные ставки», – продемонстрировала свою осведомлённость Эльвира Набиуллина.

Принцип рассрочки на рынке недвижимости во многом сравним со схемами, действующими на потребительском рынке. Главная опасность – возможные скрытые переплаты, в результате которых рассрочка вовсе не будет беспроцентной, как это обещает реклама. Кроме того, рассрочка подойдёт только финансово обеспеченным покупателям: первый взнос здесь составляет, как правило, 25%, остальную же сумму нужно будет выплатить частями в течение довольно короткого срока – от года до пяти лет. «Главный риск – завышенная цена квартиры. Если банк заберёт залоговую квартиру, её нельзя будет продать по прежней цене», – объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Вариацией схемы с завышением цены квартиры для менее состоятельных клиентов является так называемый виртуальный первоначальный взнос. Такая схема активно применяется на вторичном рынке. Показательно, что на неё обратили внимание и забили тревогу коллекторские агентства. Это означает, что многие заёмщики уже не справляются с оплатой кредита и их дела попали к профессиональным взыскателям. «В нашей практике всё больше примеров, когда реальная рыночная цена квартиры оказывается ниже размера выданного кредита. В погоне за жильём заёмщики решают свою сиюминутную проблему «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», – констатировал гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксёнов.

Такая схема держится на договорённости заёмщика и оценщика. Последние предлагают свои услуги на том же «Авито», совершенно не стесняясь: в объявлениях прямым текстом указывается, что стоимость может быть завышена или занижена по вашему желанию. Вознаграждение оценщику – от 5 тыс. рублей. После получения завышенной оценки недвижимости заёмщик может претендовать на получение большей суммы от банка, которой, в идеале, должно с лихвой хватить на отсутствующий первый взнос. «Схемы активно применяются в тех банках, которые по старинке позволяют проводить расчёты наличными через ячейки, – поясняет Денис Аксёнов, – так как у кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя, которые он закладывает в ячейку».

При такой схеме рискуют и продавец, и покупатель. Как и в случае с покупкой в рассрочку, завышенная цена квартиры приводит к тому, что если покупатель не расплачивается по кредиту и квартиру изымает банк, то продать её за нужную заёмщику сумму не получится. В итоге горе-заёмщик может остаться и без квартиры, и при долгах. Под ударом оказывается и сам продавец. «Если вдруг сделку покупатель будет оспаривать, то продавцу нужно будет отдать покупателю всю сумму, которая прописана в договоре. Он, допустим, получил на руки 15 млн, а в договоре прописано 17 млн, и он должен будет вернуть 17 млн», – говорит Ольга Эбель, директор и основатель агентства недвижимости.

Похожие схемы с виртуальным первым взносом работают и на рынке новостроек. Воспользоваться ими обычно предлагают агенты от застройщика, многочисленные «ипотечные брокеры» и т.п. Перед подписанием документов покупателю необходимо на сутки положить на банковский счёт застройщика нужную сумму первоначального взноса. После того как все бумаги будут подписаны, деньги можно будет забрать.

Покончить с серыми схемами на ипотечном рынке ЦБ мог бы уже давно. Ещё в прошлом году регулятор начал работать над так называемым стандартом ипотечного кредитования, обязательным для всех банков. Например, в проекте этого стандарта предлагалось запретить банкам выдавать ипотеку, если есть подозрения в том, что первоначальный взнос сформирован за счёт других кредитов. Если бы эта норма сегодня работала, то схема с виртуальным первым взносом уже не была бы рабочей. Кстати, по подсчётам того же ЦБ, примерно 7% ипотечных заёмщиков формируют первоначальный взнос за счёт потребительского кредита.

Также в стандарте планировалось прописать запрет на взимание комиссий – так называемых субсидий ставок от застройщика. По сути, всё это субсидирование сводится всё к тому же завышению стоимости жилья, таким образом, вся оплата всё равно перекладывается на плечи покупателя. «Если кто-то хочет что-то субсидировать – дайте скидку, в чём проблема. А в итоге стоимость жилья увеличивается. В реальности продать недвижимость потом за эти деньги может быть невозможно», – объясняет директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

Но стандарты ипотечного кредитования пока что так и не были приняты. Предполагается, что ЦБ может их внедрить с 1 января будущего года. Вот только к чему такие проволочки? Чем дольше на рынке ипотечного кредитования действуют серые схемы, тем дольше банкиры и застройщики могут позволить себе работать в условиях высоких цен на недвижимость и получать сверхприбыли.