В десятках российских регионов перестали строить новое жильё

В «ДОМ.РФ» прогнозируют рекордный объём ввода жилой недвижимости по итогам года. При этом в госкорпорации умалчивают о том, что драйверами роста остаются столица и южные приморские регионы, где стоимость жилья уже давно достигла заоблачных цен. Тем временем в десятках краёв, областей и республик годами вообще не строится ни одного нового дома, отчего купить квартиру в новостройке невозможно ни за какие деньги.

По данным «ДОМ.РФ», с января по апрель текущего года девелоперы запустили проекты на 14,1 млн квадратных метров, что на 27% больше объёмов прошлого года. «Если подобная динамика запусков сохранится, то к концу 2023 года рынок может выйти на рекордную отметку в 50 млн квадратных метров», – сообщила руководитель отдела аналитического центра «ДОМ.РФ» Мария Жолобова.

При этом ещё в 2020 году Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) обнародовало пугающую статистику: в 72,5% населённых пунктов страны перестали строить новое жильё – девелоперские проекты реализуются лишь в 308 из 1117 городов. По оценкам аналитиков, на территориях, где квадратные метры перестали возводить, проживают более 20 млн россиян.

Причины отсутствия новостроек на этих территориях весьма прозаические. Это и пресловутая жадность застройщиков, и высокая себестоимость строительства, и обанкротившиеся мелкие региональные игроки. Но главная проблема в том, что сегодня на государственном уровне не существует ни одного проекта и ни одной программы поддержки строительства для таких регионов. Пока чиновники уповали на то, что рынок всё порешает, он, похоже, всё порешил.

Традиционными аутсайдерами по объёмам ввода жилья оказываются северные регионы. Показательный пример – Чукотский автономный округ. Из-за отсутствия нового жилья стоимость квартир, построенных ещё в 80-е годы прошлого века, сравнялась со столичными новостройками. Так, стоимость «однушки» 36 квадратных метров в доме 1985 года постройки составляет около 7,5 млн рублей. Чуть дешевле обойдётся однокомнатная квартира в 44 «квадрата» в доме 1976 года – 6,8 миллиона.

«Цены на вторичном рынке Чукотки близки к московским ввиду дефицита неаварийного фонда, – подтверждает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – Однако сложившаяся ситуация не приводит к росту девелоперской активности. Это объясняется в первую очередь высокой себестоимостью многоэтажного строительства в условиях вечной мерзлоты, которое, как правило, оказывается нерентабельным».

Для сравнения: в 2021 году средняя себестоимость строительства на Дальнем Востоке составляла 73 тыс. рублей за «квадрат», тогда как в СФО этот показатель был равен 50 тыс., в УФО – 52, ПФО – 45, ЮФО – 46, СЗФО – 47, ЦФО – 52 тысячи.

Другое дело, что девелоперы почему-то напрочь забывают о себестоимости строительства, когда дело доходит до рыночных цен. И в этом случае почему-то никого не смущает, что при себестоимости «квадрата» в ЦФО 52 тыс. рублей покупателям недвижимости в Москве в 2021 году он обходился в среднем в 268 тысяч.

Всё дело в том, что рентабельность того или иного проекта определяют не только аппетиты застройщиков, но и банкиров. Большая часть (до 85%) всех строек в стране сегодня ведётся по проектному финансированию с применением эскроу-счетов. Получить кредит от банка застройщики смогут только в том случае, если пообещают банкирам определённый процент прибыли. «При средней маржинальности девелоперских проектов в России в 15–25% условиями для одобрения банковского финансирования является минимальный уровень маржинальности в 20%. То есть части проектов просто отказывают в кредитовании», – говорит коммерческий директор ГК «Монолит» Александр Козлов.

Введение проектного финансирования, фактическое сращивание банковского и девелоперского бизнеса и укрупнение отрасли уже привели к банкротству сотни мелких региональных игроков. В РАСК несколько лет назад отмечали, что 11 регионов, в которых практически прекратилось строительство, лишились примерно 800 застройщиков. Речь шла, например, о Новгороде, Мордовии, Коми, Мурманске.

По подсчётам Росстата, спад строительства наблюдается в 16 из 85 субъектов РФ. Причём, как можно заметить, речь идёт не только о северных регионах. От малостроя страдают жители и Республики Дагестан, и Волгоградской области, и Ингушетии. В целом при среднем показателе по стране в 700 квадратных метров новостроя на тысячу жителей в регионах-аутсайдерах возводится менее 372 «квадратов». Понятно, что слабое жилищное строительство тянет за собой отсутствие новой инфраструктуры – дорог, больниц, школ, торговых центров и т.д.

Впрочем, ситуацию в том же Анадыре можно скорее считать исключением, чем правилом. Обычно в регионах-малостроях спроса на жильё нет. Во-первых, у населения зачастую просто нет денег для покупки квартиры, даже с использованием льготной ипотеки. Во-вторых, жители, видя, как их город превращается в скопище старых трущоб, ищут способы уехать. «Это чётко видно на примере Коми: в той же Воркуте формально население уменьшилось в два раза, а в реальности – в пять за последние 20 лет», – отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв.

Из-за этого Воркуту уже окрестили городом-призраком. Впрочем, в России сегодня есть десятки городов, где стоят целые кварталы домов с заколоченными окнами: люди просто бросили жильё и уехали. Например, именно так сегодня выглядит центр города Амурска в Хабаровском крае, расположенном примерно в 50 километрах от Комсомольска-на-Амуре. В конце 50-х годов прошлого века город возник вокруг огромного производства – целлюлозно-бумажного комбината. Также здесь работало несколько заводов Минобороны. Основное производство закрылось, а оставшийся патронный завод, по словам местных жителей, последние годы влачит жалкое существование. В результате некогда процветавший город сегодня практически опустел.

Хотя даже успешно функционирующее производство не становится залогом того, что в городе будут появляться новостройки. Например, работающее на Таймыре производство «Норникеля» на количество новостроек никак не влияет.

«Не всегда необходимо прибегать к рыночному регулированию в надежде, что рынок «всё сам порешает». Необходимо привлечение инвестиционного ресурса вне существующего рынка, а это функция государства. Застройщик не может отвечать за государственное развитие, не его это функция. Поэтому необходимо создание механизма решения задач, поскольку классические рыночные отношения нереализуемы», – рассуждает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Самое главное, что государственный механизм решения задач на рынке жилья уже создан – это госкорпорация «ДОМ.РФ», возглавляемая Виталием Мутко. На официальном сайте корпорации гордо сообщается, что «ДОМ.РФ» – «крупнейший финансовый институт, который 25 лет занимается развитием жилищной сферы в России».

На исполнение своей миссии корпорация получает огромные деньги. В прошлом году, например, Минфин докапитализировал «ДОМ.РФ» за счёт средств Фонда национального благосостояния на 50 млрд рублей. Однако о запуске программ реновации в северных регионах или о реализации проектов комплексного развития территорий где-нибудь на Чукотке что-то не слышно.

Хотя один проект г-н Мутко на Дальнем Востоке всё же реализовал. «Наша Версия» уже подробно рассказывала о скандальной распродаже федеральных земель во Владивостоке. Увы, до социальных проектов в госкорпорации руки, видимо, пока не дошли. И это при том, что под крылом «ДОМ.РФ» была создана девелоперская компания, которая как раз и должна была возводить тысячи новых квадратных метров, которые частному бизнесу по объективным причинам могут быть не так интересны.

Получается, что как получать деньги из казны, то здесь в «ДОМ.РФ» вспоминают о том, что они – госкорпорация. А как дело доходит до реализации социальных проектов – тут начинает управлять невидимая рука рынка.